Raundæmi vegna kvörtunar HH

Þó nokkur umræða hefur skapast um kvörtun Hagsmunasamtaka heimilanna til umboðsmanns Alþingis varðandi innheimtu verðtryggðra lána.  Í lögfræðiáliti sem samtökin hafa lagt til grundvallar kemur fram að svo virðist sem reglugerð sú sem Seðlabankinn hefur gefið út og lánastofnanir styðjast við þegar kemur að innheimtu verðtryggðra lána skorti lagastoð.

Í gildandi lögum um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 segir í 13. gr. :

„Ákvæði þessa kafla gilda um skuldbindingar sem varða sparifé og lánsfé í íslenskum krónum þar sem skuldari lofar að greiða peninga og þar sem umsamið eða áskilið er að greiðslurnar skuli verðtryggðar. Með verðtryggingu er í þessum kafla átt við breytingu í hlutfalli við innlenda verðvísitölu."

Í reglum Seðlabankans nr. 492/2001 segir:

„III. Verðtryggð útlán.
4. gr.
Verðtrygging láns með ákvæði um að höfuðstóll þess miðist við vísitölu neysluverðs er því aðeins heimil að lánið sé til fimm ára hið minnsta.  Höfuðstóll láns breytist í hlutfalli við breytingar á vísitölu neysluverðs frá grunnvísitölu til fyrsta gjalddaga og síðan í hlutfalli við breytingar á vísitölunni milli gjalddaga. Skal höfuðstóll láns breytast á hverjum gjalddaga, áður en vextir og afborgun eru reiknuð út."

Í lögfræðiálitinu er rakið hvað felst í hugtakinu greiðslur, en skv. álitinu eru greiðslur afborganir af höfuðstól og vextir.  Það er niðurstaða lögfræðiálitsins að heimild sé fyrir því í lögum að verðbæta greiðslur en lagaheimild skorti fyrir verðbótafærslu höfuðstólsins eins og reglur Seðlabankans segja til um.

Áhrifin af því að verðbæta höfuðstólinn, en ekki bara afborganir og vexti, eru gríðarleg þegar kemur að heildarendurgreiðslu lánsins vegna þess að verðbætur á höfuðstól koma ekki til greiðslu jafnóðum á hverjum gjalddaga, heldur bætast við höfuðstólinn og taka á sig verðbætur og vexti á hverjum gjalddaga.  Þannig verða til margfeldisáhrif og höfuðstóll skuldarinnar blæs út.

Ég tók til skoðunar greiðsluseðla á verðtryggðu jafngreiðsluláni sem tekið var 6. nóvember 2003.  Lánið ber 5,6% vexti á ári og stóð VNV í 229 við lántöku.  Lánið var ekki ýkja hátt, kr. 1.400.000,-  En það er kannski vegna þess að tölurnar eru ekki svo háar að þægilegt er að styðjast við þær til útskýringar á því sem raunverulega gerist (VNV hækkaði úr 229 í 229,3 milli gjalddaga):

1. gjalddagi
Eftirstöðvar á gjalddaga	1.400.000
Verðbætur á eftirstöðvar	1.834
Afborgun af höfuðstól		1.503
Verðbætur á afborgun		2
Vextir (í 25 daga)		5.444
Verðbætur á vexti		7
Seðilgjald		250
Til greiðslu		7.206
Eftirstöðvar eftir greiðslu	1.400.328

 

Í fyrsta lagi reiknar lánveitandi út verðbætur á höfuðstól.  Sú aðferðafræði sem notuð er byggir á því að mæla breytingar á vísitölu neysluverðs á milli gjalddaga og margfalda svo þá hlutfallslegu breytingu með höfuðstól.  Verðbætur á höfuðstól koma ekki til greiðlsu á gjalddaga heldur færast á höfuðstólinn og mynda þannig nýjan og breiðari stofn til útreikninga verðbóta, afborgana og vaxta á næsta gjalddaga og svo koll af kolli.[1] Þessi aðgerð á sér ekki lagastoð samkvæmt lögfræðiálitinu.

Því næst er reiknuð út afborgun af höfuðstól og verðbætur á afborgun.  Þar sem um er að ræða jafngreiðslulán (annuitet) liggja nokkuð flóknir útreikningar að baki því hver afborgunin er.  Skoða má þetta svar á vísindavefnum til að átta sig betur á muninum á jafngreiðsluláni og láni með jöfnum afborgunum af höfuðstól.  Til að reikna út verðbætur á afborgun er ekki stuðst við hlutfallslega breytingar á vísitölu milli gjalddaga heldur frá lántökudegi og til gjalddaga.  Þannig mætti segja að höfuðstóllin sé de facto verðbættur jafnóðum og hann er greiddur til baka. 

Að lokum eru útreiknaðir vextir og verðbætur á vexti.  Til að reikna út vexti er vaxtaprósentan margfölduð með höfuðstólnum og þannig fundnir út ársvextir í krónum.  Þeirri upphæð er svo deilt í 360 til að finna út vexti per dag.  Sú upphæð er margfölduð með dagafjöldanum sem um ræðir á hverjum gjalddaga.  Til að reikna út verðbætur á vexti er stuðst við hlutfallsegar breytingar á vísitölu milli gjalddaga.

Ef verðbótafærsla höfuðstólsins færi ekki fram væru eftirstöðvar eftir greiðslu 1. gjalddaga kr. 1.398.407,- en ekki kr. 1.400.328,-  Höfuðstóllinn myndi lækka milli gjalddaga en ekki hækka.  Samkvæmt lögfræðiálitinu er það líka ætlun löggjafans:

„Við staðgreiðslu verðbótanna færast verðbætur ekki á höfuðstólinn þar sem það er greiðslan sem er verðbætt og hún er greidd. Eftir stendur höfuðstóll að frádreginni afborgun sem felur í sér jafngreiðslu á höfuðstólnum auk greiðslu verðbóta á hverja afborgun og vexti og verðbætur á vexti. Það er sú leið sem hér er haldið fram að löggjafinn gerir ráð fyrir að farin sé með greiðslu verðbóta á greiðslu láns bæði á  afborganir og vexti."

Næsti gjalddagi lítur svona út (VNV hækkaði úr 229,3 í 230 milli gjalddaga):

2. gjalddagi
Eftirstöðvar á gjalddaga	1.400.328
Verðbætur á eftirstöðvar	4.275
Afborgun af höfuðstól		1.511
Verðbætur á afborgun		6
Vextir (í 31 dag)		6.535
Verðbætur á vexti		20
Seðilgjald		250
Til greiðslu		8.322
Eftirstöðvar eftir greiðslu	1.403.086

 

Ofangreint dæmi sýnir glögglega virkni margfeldisáhrifanna þegar verðbætur hlaðast mánaðarlega utan á höfuðstól.  Þannig verður í raun til nýtt lán í hverjum mánuði eins og rakið er í lögfræðiálitinu sem ég læt fylgja með færslunni.

 

  

[1] Eftirstöðvar á gjalddaga + verðbætur á höfuðstól - afborgun af höfuðstól eru kr. 1.400.331.  Eftirstöðvar eftir greiðslu eru kr. 1.400.328 með verbótum.  Þarna munar 3 krónum.

Skrár tengdar þessari bloggfærslu:

• Lögfræðiálit HH

Athugasemdir

[Siggi T. (IP-tala skráð) 25.8.2011 kl. 10:24]

Í mínum huga er alveg ljóst hvernig þetta fer,en ég á erfitt með að átta mig á því, hvernig þetta verður leiðrétt aftur í tímann, því búið er að selja á nauðungaruppboðum þúsunda íbúða, vegna ólöglegra reiknaðra verðtryggðra lána.

[Jonas kr (IP-tala skráð) 25.8.2011 kl. 11:49]

Þetta kemur í sama stað niður hvort sem þú uppfærir höfuðstólinn eða ekki.

Ef þú uppfærir ekki höfuðstólinn, þá þarftu að nota vísitöluna frá lántökudegi.

Í þínu dæmi liti þetta svona út:

Afb. 1

Vextir 5444 kr.

afb. 1503 kr.

visit (229,3/229) =1,00131

Greiðsla (5444 + 1503) * 1,00131 = 6526 +250 = 7206 kr.

Afb. 2 þá er vísitalan orðin (230/229) = 1,0043668

Prófaðu að setja bæði dæmin upp í töflureikni, þá sérðu að það kemur sama útkoman út á báðum stöðum.

[Marinó G. Njálsson, 25.8.2011 kl. 13:44]

Jonas, það getur vel verið að greiðslan sé sambærileg í báðum tilfellum miðað við að sama upphæð sé greidd.  Stóra málið er að samkvæmt lögunum á lánaveitandinn að rukka hærri tölu þar sem verðbætur eiga ekki að leggjast á höfuðstólinn.  Gefum okkur samt að greiðslan hverju sinni fari ekki upp fyrir upphæð annuitetsgreiðslunnar, þá þarf í einstaka tilfelli að taka mismuninn af því sem ætti að greiða og þess sem greitt er að láni að nýju. 

Hér kemur snúningurinn í dæminu.  Verðbætur eiga samkvæmt lögunum að virka sem vextir.  Það þýðir að annuitetsgreiðsluna á að reikna út frá vöxtum og verðbólguspá eða þess vegna raunverulegri verðbólgu.  Segjum að notuð sé verðbólguspá upp á 2,0% og vextir séu 5,1%.  Þá er annuitetsgreiðslan reiknuð út frá 7,1% vöxtum og hún hækkar sem því nemur.  Hver gjalddaga greiðsla er því hærri en samkvæmt núverandi aðferð.  Svo dæmi sé tekið af 10 m.kr. láni til 40 ára, þá fer fyrsta greiðsla úr tæplega 49 þ.kr. í tæplega 63 þ.kr., en eftir 10 ár (af raunverulegri verðbólgu) eru mánaðarlegar greiðslur orðnar lægri sé verðbólguspá tekin inn í annuitetsútreikninginn, en þegar það er ekki gert.  (Í hefðbundinni aðferð er annuitetsgreiðslan hækkuð á milli gjalddaga sem nemur hækkun vísitölu, en í hinni aðferðinni er hún hækkuð minna sem nemur spáðri verðbólgu.)  Heildargreiðsla eftir hefðbundinni aðferð er ríflega 52 m.kr., en tæplega 37 m.kr. ef litið er á verðbólgu sem vextir og eingöngu verðbætur umfram verðbólguspá bætast á höfuðstólinn.  Af því að það er í tísku að núvirða greiðslurnar (framtíðarvirtar til spáðri vísitölu á síðasta gjalddaga), þá er núvirðing á fyrri tölunnir 73,4 m.kr. en 54,5 m.kr. á síðari tölunni.

Ég er búinn að liggja yfir raundæmum og sýnidæmum undanfarna daga og vikur og hef komist að þeirri niðurstöðu, að með því að gera ekki ráð fyrir neinni verðbólgu við útreikning á upphaflegri annuitetsgreiðslu séu lánveitendur að skekkja greiðslurnar strax í upphafi miðað við upprunalega ætlan löggjafans um að vísitölubreytingar ætti að meðhöndla sem vexti.  Spurningin sem við þurfum að svara er hvort við viljum taka allar verðbætur (nær allar) að láni í hvert sinn vegna þess að þannig er kerfið byggt upp, greiða allar verðbætur út í hvert sinn eða bæta verðbólguspá/verðbólgumarkmiðum við upphaflegu vextina og taka eingöngu það að láni sem fer umfram spána/markmiðin?  Sjálfum finnst mér út í hött, að ekki sé litið á verðbætur sem hluta vaxta.  Að það sé alfarið litið framhjá væntanlegri verðbólgu er ekkert annað en fölsun á tölum.  Ég skil vel að fyrstu greiðslur líta mun betur út þegar vænt verðbólga er ekki höfð með, en bæði verður eignarmyndunin mun hægari eftir þeirri leið og heildargreiðslur verða umtalsvert hærri.  Ég er ekki viss um að við viljum greiða öll "verðbólguskot" út í hvert sinn, þar sem slíkar greiðslur geta verið greiðandanum ofviða.  Þá er eftir sá kostur sem mér finnst eðlilegastur, þ.e. að reikna einhverja "grunnverðbólgu" inn í fyrstu annuitetsgreiðsluna, láta verðbætur sem þannig greiðast ekki bætast við höfuðstólinn og hækka annuitetsgreiðsluna minna milli gjalddaga sem nemur "grunnverðbólgunni". Núverandi fyrirkomulag er án efa það langóhagstæðasta fyrir lántaka og um leið færir það lánveitendunum mestan ávinning.

[Jonas kr (IP-tala skráð) 25.8.2011 kl. 15:35]

Hvernig núvirðir þú greiðslur? Hvaða vexti notar þú? Núvirðing er eiginlega öfugur vaxtareikningur.

100 kr með 10% vöxtum verður eftir 10 ár = 100 * 1,1^10 = 259,4 kr. Því eru 259,4 kr. eftir 10 ár núvirt = 100 kr. miðað við 10% vexti. = 259,4/(1,1^10). Ef þú núvirðir allar afborganir frá greiðsludegi með sömu prósentutölu og er á láninu, þá færðu sömu útkomu, hvort sem reiknað er með venjulegu bankaláni þar sem höfuðstóll uppfærist við hverja greiðslu, eða lán þar sem vextir + verðbætur eru borgaðar við hverja greiðslu.

[Guðbjörn Jónsson, 26.8.2011 kl. 00:31]

Jónas!  Hvers vegna gengur þú svo ákveðið að því að krónan muni minnka í framtíðinni? Ert þú búinn að innbrenna í huga þinn svo fjandsamlegt viðhorf til lífstíðar komandi kynslóða, að enginn vilji verði í komandi framtíð til að reka þjóðfélagið við eðlilegt jafnvægisástand?

Mér finnst að þeir sem geri ráð fyrir mikilli verðbólgu á komandi áratugum, horfi ansi stíft á tærnar á sér og gæti þess vandlega að sjá ekki það sem er að gerast út um allan heim. Þessir sömu aðilar keppast við að "núvirða" alla skapaða hluti, þó ENGINN þeirra "núvirði" útreikninga sem gerðir hafa verið, hafi staðist að liðnu ári. Það liggur alveg ljóst fyrir að þeir sem keppast við að "núvirða" alla skapaða hluti hafa gróðursett TAP svo djúpt í sálu sína að jákvæð útkoma, þó ekki væri nema í hugsun, þorir ekki að láta á sér kræla.  Geta menn búist við hagsæld og hagnaði, meðan undurvitundin er svo fast bundin TAPI að ÖLL hugsun um komandi tíð, byggist á að "núvirða" TAPIÐ í framtíðinni.  Hvers eiga börnin ykkar að gjalda, að þið hlaðið upp fjalli af neikvæðri orku í lífsbraut þeirra; fjalli sem geti ekki annað en steypst yfir þau, sem hinsta kveðja frá hugsjúkum foreldrum þeirra. Mér finnst að þau eigi skilið að til þeirra sé hugsað í jákvæðu umhverfi, bæði félagslega og efnahagslega.

[Jonas kr (IP-tala skráð) 26.8.2011 kl. 10:20]

Núvirðing kemur trausti eða vantrausti ekkert við. Núvirðing gengur út á að reikna hve mikils virði greiðsla í framtíðinni er í dag miðað við tiltekna vexti. Núvirðing er nauðsynleg ef bera þarf saman mismunandi greiðsluform, td ef borin eru saman, annars vegar, jafngreiðslulán þar sem verðbætur leggjast við höfuðstól, og hins vegar, jafngreiðslulán þar sem verðbætur eru greiddar jafnóðum. Fyrra dæmið er með lægri upphafsgreiðslur en hærri lokagreiðslur og gefur hærri heildargreiðslur, á meðan seinni kosturinn er með fastar greiðslur. Ef bæði lánin eru núvirt með sömu prósentutölu og er á láninu, þá kemur sama upphæð út.

Hvort að útreikningarnir standist er annað mál.

Formúlur fyrir PV.

http://www.financeprofessor.com/financenotes/introductoryfin/presentvalue.htm